行業動態
推行新型城鎮化重在體制突破和金融創新
作為一條通往現代化的必由之路，新型城鎮化不但是中國全面建設小康社會的重要載體，更是撬動內需的最大潛力所在。在新型城鎮化規劃出臺的大背景下，如何讓規劃更好地落地實施？房地產企業面對新型城鎮化的要求怎樣實現轉型發展？破解綠色低碳創新技術推廣難的關鍵是什么？針對這些問題，《國際融資》雜志記者采訪了住房和城鄉建設部政策研究中心原處長、全國工商聯房地產商會新型城鎮化產業發展分會副秘書長、北京中建政研信息咨詢中心主任梁艦先生
推行新型城鎮化需要將產業規劃與城市規劃相結合
記者：2014年3月，中央發布了《國家新型城鎮化規劃（2014-2020年）》，您認為《規劃》有何特點？
梁艦：我認為《規劃》有四個特點，第一，這是一份由中共中央發布的文件。第二，它誕生于中共十八屆三中全會和中央城鎮化工作會議之后，與李克強總理政府工作報告中的思想是一脈相承。第三，它不同于中國國民經濟與社會發展的五年規劃，它的時間跨度較長，橫跨“十二五”和“十三五”兩個時期。第四，規劃不僅提出了三個“一個億”目標，也提出了很多具體措施，無論從頂層設計上還是落地實施上都非常全面。
記者：您認為在推行《規劃》的過程中有哪些問題需要特別注意？
梁艦：新型城鎮化能否成功推行，一要看具體細則，二要看體制突破，三要看實施。在實際推進過程中，首先，要面對資金問題，在中央財政相對充裕而地方財政捉襟見肘的情況下，解決錢從哪里來的問題。其次，各地方政府要根據自身的實際情況做好規劃，將產業規劃與城市規劃相結合，絕對不能搞千城一面，建設更多的空城、鬼城。最后，近年來雖然新型城鎮化的概念非常熱，但是我們一定要對它有一個冷靜和客觀的認識，城鎮化不是七年時間就能完成的，它是一個長期過程。參與城市規劃、運營是房地產企業的轉型方向之一。
記者：目前中國房地產行業的發展狀況如何？金融在其中扮演著怎樣的角色？
梁艦：中國房地產業目前正處于周期性調整，依然呈獻出增長態勢，只是增長速度有所下滑，不同地區面臨著不同的形勢。本屆政府在房地產業政策的思路上發生了非常大的變化，從來不用“調控”二字。前段時間我去湖南和湖北的幾個城市調研，當地房管局的領導很著急，書記和市長問他們為什么房價和交易量下降了。實際上現在經濟增速放緩導致財政收入增速放緩，保障房等民生支出又是不可減少的，很多城市的負債率很高，城鎮化發展需要錢，這就要靠金融創新來解決資金問題。
記者：您認為當前形勢下房地產企業應當如何轉型？
梁艦：房地產業是資金密集型產業，企業在保證現金流的情況下，要加強基本功。住宅類地產以往在房地產業中的比例要占到80%以上，而現在養老地產、商業地產和旅游地產等的占比逐漸在擴大。我認為房子未來終究會從單純的居住屬性過渡到商品屬性，例如現在就有不少老年人到環境優美的地方頤養千年，并且這些養老地產項目經營得還不錯。我想，未來優秀房地產企業將更多地參與城市運營，不僅僅是建設一個小區，而是幫助政府對于一片土地進行整體的設計和規劃。
通過頂層設計走出綠色創新技術推廣困境
記者：現在有很多綠色環保、節能降耗的創新技術還遠不能大范圍應用，您認為房地產業在未來發展中如何更好地與這些創新技術相結合？怎樣更好地推廣綠色、低碳、節能的建筑？
梁艦：我覺得創新是一件好事情，很多技術創新也是很有必要的，但結果會有兩種，或成功或失敗。例如，遠大有一個地產項目，它沒有采取傳統的先規劃設計后施工的方式，而是先在工廠中做好模型，然后用類似搭積木的方式實地建造。最初社會上對于這個創新的爭議很大，焦點集中在建筑物的質量和安全是否有保障，現在看來有越來越多的輿論對它的評價是正面的，建筑工業化和住宅產業化已成為建筑領域的建造趨勢！
建筑是節能減排、應對氣候變化最重要的領域之一，而且是剛性的排放領域，一旦現在所建建筑不節能，用戶今后是難以修正改變的。目前住建部正在開展綠色建筑行動，政府投資的公益性建筑、大型公共建筑以及各直轄市、計劃單列市及省會城市的保障性住房全面執行綠色建筑標準。以住宅為重點，以建筑工業化為核心，加大對建筑部品生產的扶持力度，推進建筑產業現代化。建筑節能雖然有國家政策倡導和支持，但推廣起來確實有很大難度，企業為了控制成本依然還會使用不低碳、不節能的材料。我認為，推廣創新技術是一個長期過程，房地產商和施工單位千萬不要對國家推行低碳經濟、循環經濟的決心和力度有任何懷疑，但這也不是房地產開發商一方的事情，而是需要規劃設計者、材料供應商、房地產開發商等多方齊心協力。
記者：在您看來，造成房地產領域綠色低碳創新技術推廣難癥結在哪里？如何破解這一難題？
梁艦：中國目前有很多科研成果出不了實驗室，或者走出實驗室卻不能進行產業化，問題就是科研與產業之間銜接不暢、出現脫節。解決這個問題的關鍵需要有一個頂層設計，使得住建部、環保部、科技部和發改委等各部委通力合作進行體制上的創新和突破。如果像鐵路警察那樣各管一段路的話，那么，這件事情就無法做成。通過制定行業技術政策、組織實施國家重大科技計劃項目和技術評估推廣，引導和推進科技創新，促進民生科技成果轉化和產業化，在土地、稅收、產業等政策方面向就會向綠色低碳建筑傾斜。（來源《國際融資》）
推行新型城鎮化需要將產業規劃與城市規劃相結合
記者：2014年3月，中央發布了《國家新型城鎮化規劃（2014-2020年）》，您認為《規劃》有何特點？
梁艦：我認為《規劃》有四個特點，第一，這是一份由中共中央發布的文件。第二，它誕生于中共十八屆三中全會和中央城鎮化工作會議之后，與李克強總理政府工作報告中的思想是一脈相承。第三，它不同于中國國民經濟與社會發展的五年規劃，它的時間跨度較長，橫跨“十二五”和“十三五”兩個時期。第四，規劃不僅提出了三個“一個億”目標，也提出了很多具體措施，無論從頂層設計上還是落地實施上都非常全面。
記者：您認為在推行《規劃》的過程中有哪些問題需要特別注意？
梁艦：新型城鎮化能否成功推行，一要看具體細則，二要看體制突破，三要看實施。在實際推進過程中，首先，要面對資金問題，在中央財政相對充裕而地方財政捉襟見肘的情況下，解決錢從哪里來的問題。其次，各地方政府要根據自身的實際情況做好規劃，將產業規劃與城市規劃相結合，絕對不能搞千城一面，建設更多的空城、鬼城。最后，近年來雖然新型城鎮化的概念非常熱，但是我們一定要對它有一個冷靜和客觀的認識，城鎮化不是七年時間就能完成的，它是一個長期過程。參與城市規劃、運營是房地產企業的轉型方向之一。
記者：目前中國房地產行業的發展狀況如何？金融在其中扮演著怎樣的角色？
梁艦：中國房地產業目前正處于周期性調整，依然呈獻出增長態勢，只是增長速度有所下滑，不同地區面臨著不同的形勢。本屆政府在房地產業政策的思路上發生了非常大的變化，從來不用“調控”二字。前段時間我去湖南和湖北的幾個城市調研，當地房管局的領導很著急，書記和市長問他們為什么房價和交易量下降了。實際上現在經濟增速放緩導致財政收入增速放緩，保障房等民生支出又是不可減少的，很多城市的負債率很高，城鎮化發展需要錢，這就要靠金融創新來解決資金問題。
記者：您認為當前形勢下房地產企業應當如何轉型？
梁艦：房地產業是資金密集型產業，企業在保證現金流的情況下，要加強基本功。住宅類地產以往在房地產業中的比例要占到80%以上，而現在養老地產、商業地產和旅游地產等的占比逐漸在擴大。我認為房子未來終究會從單純的居住屬性過渡到商品屬性，例如現在就有不少老年人到環境優美的地方頤養千年，并且這些養老地產項目經營得還不錯。我想，未來優秀房地產企業將更多地參與城市運營，不僅僅是建設一個小區，而是幫助政府對于一片土地進行整體的設計和規劃。
通過頂層設計走出綠色創新技術推廣困境
記者：現在有很多綠色環保、節能降耗的創新技術還遠不能大范圍應用，您認為房地產業在未來發展中如何更好地與這些創新技術相結合？怎樣更好地推廣綠色、低碳、節能的建筑？
梁艦：我覺得創新是一件好事情，很多技術創新也是很有必要的，但結果會有兩種，或成功或失敗。例如，遠大有一個地產項目，它沒有采取傳統的先規劃設計后施工的方式，而是先在工廠中做好模型，然后用類似搭積木的方式實地建造。最初社會上對于這個創新的爭議很大，焦點集中在建筑物的質量和安全是否有保障，現在看來有越來越多的輿論對它的評價是正面的，建筑工業化和住宅產業化已成為建筑領域的建造趨勢！
建筑是節能減排、應對氣候變化最重要的領域之一，而且是剛性的排放領域，一旦現在所建建筑不節能，用戶今后是難以修正改變的。目前住建部正在開展綠色建筑行動，政府投資的公益性建筑、大型公共建筑以及各直轄市、計劃單列市及省會城市的保障性住房全面執行綠色建筑標準。以住宅為重點，以建筑工業化為核心，加大對建筑部品生產的扶持力度，推進建筑產業現代化。建筑節能雖然有國家政策倡導和支持，但推廣起來確實有很大難度，企業為了控制成本依然還會使用不低碳、不節能的材料。我認為，推廣創新技術是一個長期過程，房地產商和施工單位千萬不要對國家推行低碳經濟、循環經濟的決心和力度有任何懷疑，但這也不是房地產開發商一方的事情，而是需要規劃設計者、材料供應商、房地產開發商等多方齊心協力。
記者：在您看來，造成房地產領域綠色低碳創新技術推廣難癥結在哪里？如何破解這一難題？
梁艦：中國目前有很多科研成果出不了實驗室，或者走出實驗室卻不能進行產業化，問題就是科研與產業之間銜接不暢、出現脫節。解決這個問題的關鍵需要有一個頂層設計，使得住建部、環保部、科技部和發改委等各部委通力合作進行體制上的創新和突破。如果像鐵路警察那樣各管一段路的話，那么，這件事情就無法做成。通過制定行業技術政策、組織實施國家重大科技計劃項目和技術評估推廣，引導和推進科技創新，促進民生科技成果轉化和產業化，在土地、稅收、產業等政策方面向就會向綠色低碳建筑傾斜。（來源《國際融資》）
